東京都港区麻布十番３丁目7-10 物件评估报告
综合评估概要
优势
- [地段] 港区麻布十番顶级地段，步行3分钟到站，2条铁路线可达。5大商务区均可在27分钟内到达。
- [建筑] SRC结构符合新耐震基准。2025年全面翻新解决了室内状况。修缮积立金达国土交通省基准的158%，资金充足。
- [市场] 地区地价年同比上涨+16.75%，需求强劲且建成区麻布十番供给有限。売主（直接卖主）交易为买方节省约3.3%中介费。
- [environment] 历史悠久的麻布十番商店街在200米内。朝南10楼单位采光优秀。住宅社区氛围浓厚。
不足
- [收益] 表面收益率仅1.96%，实质收益率约1.1% -- 远低于东京23区公寓4%的基准。投资逻辑完全依赖于资本增值。
- [房龄] 29年建筑，法定剩余耐用年数仅38.3%。贷款期限可能限制为18年，显著增加月供压力。
- [价格] 挂牌价2.199亿日元为重大投资。缺乏REINS可比交易数据，价格验证受限。
六维度详细评价
物件位于港区麻布十番，地段极为优越，步行3分钟即可到达麻布十番站，可换乘2条线路（東京メトロ南北線和都営大江戸線）。港区顶级品牌地段（基准分8-10），12分钟直达新宿。5大商务区均可在门到门27分钟内到达。步行便利性优秀，历史悠久的麻布十番商店街在200米内。无需依赖公交。附近的虎ノ門・麻布台再开发项目提升了地区整体品质。
子因素分析
| 因素 |
数值 |
评估 |
| 车站距离 |
3分钟（麻布十番駅） |
基准分9-10。3分钟步行距离极为优越。 |
| 线路品质 |
2条线路（南北線 + 大江戸線），普通停靠站 |
多线路加分+0.5。无急行停靠但2线路可达弥补不足。 |
| 地段品牌 |
港区（Minato-ku） |
顶级品牌。基准分8-10。历史悠久的顶级住宅区。 |
| 生活便利性 |
商店街200米内，便利店200米内，诊所在区域内 |
步行便利性优秀，超市+便利店+医疗设施均可步行到达。上调+0.5。 |
| 未来基建 |
虎ノ門・麻布台项目已于附近竣工 |
附近已竣工的再开发项目提升地区品质。上调+0.5。 |
数据依据
| 发现 |
来源 |
可信度 |
| 步行3分钟可达麻布十番站（南北線 + 大江戸線） |
property.json station_access |
高
|
| 3分钟步行范围内可达2条不同铁路线 |
transport-research.md |
高
|
| 大江戸線直达新宿仅12分钟 |
transport-research.md (NAVITIME) |
中
|
| 港区为顶级品牌区，地价551万円/平方米 |
area-price-research.md (tochidai.info) |
中
|
| 麻布十番商店街在200米内，日常生活便利性优秀 |
livability-research.md |
中
|
| 虎ノ門・麻布台再开发项目距北方约1.5公里，提升地区品质 |
news-policy-research.md |
低
|
物件坪单价941万円/坪，在麻布十番地区同年代翻新公寓的市场范围内。挂牌价2.199亿日元对应77.25平方米，反映了港区顶级地段和2025年全面翻新的价值。麻布十番地价年同比上涨+16.75%，支撑当前定价。但由于缺乏REINS交易数据进行直接可比验证，信心度受限。売主（直接卖主）身份意味着无需支付中介费，实际上为买方改善了约3.3%的购入经济性。
子因素分析
| 因素 |
数值 |
评估 |
| 坪单价比较 |
941万円/坪，对比地区市场 |
麻布十番翻新SRC公寓大致处于市场价格水平。基准分5-6。 |
| 公示地价对比 |
麻布十番土地355万円/平方米，物件坪单价941万円/坪 |
坪单价低于纯土地坪单价（1,173万円/坪），表明建筑价值定价合理。 |
| 交易案例对比 |
REINS数据不可用；未获取直接可比交易 |
信心度低的子因素。无法与实际成交价格验证。 |
| 价格趋势 |
麻布十番地价年同比上涨+16.75% |
多年持续的强劲上涨趋势。上调+0.5。 |
数据依据
| 发现 |
来源 |
可信度 |
| 物件坪单价：941万円/坪（2.199亿日元 / 23.37坪） |
area-price-research.md (calculated from property.json) |
高
|
| 麻布十番地区地价355万円/平方米，年同比+16.75% |
area-price-research.md (tochidai.info) |
中
|
| 港区地价年同比上涨+15.0%（2026年） |
area-price-research.md (tochidai.info) |
中
|
| 物件于2025年12月完成翻新，提升价值 |
SUUMO listing data |
高
|
SRC结构（1997年竣工），法定耐用年数47年，剩余18年（38.3%）。符合新耐震基准（新耐震基準）。委托管理，修缮积立金315円/平方米/月 -- 远超国土交通省200円/平方米/月基准，表明资金充足。53户规模提供了合理的管理规模经济。11层建筑中朝南的10楼单位，采光和视野优秀。2025年全面翻新解决了室内状况问题。然而，29年房龄意味着超过60%的耐用年数已消耗，大规模修缮可能临近。
子因素分析
| 因素 |
数值 |
评估 |
| 结构 |
SRC - 29年（剩余耐用年数38.3%） |
SRC结构剩余耐用年数<50%：基准分3-5。但SRC为最高品质结构。 |
| 抗震性能 |
新耐震基準（1997年竣工） |
基准分7-8。符合现行抗震标准。 |
| 剩余耐用年数 |
18年（38.3%） |
剩余20-50%基准分3-5。融资期限可能限制为18年。 |
| 管理状况 |
315円/平方米/月（基准：200円），委托管理 |
储备金充足基准分8-10。信心度上限：中等（未审阅管理文件）。 |
数据依据
| 发现 |
来源 |
可信度 |
| SRC结构，1997年竣工，法定耐用年数47年 |
property.json |
高
|
| 抗震性能：新耐震基準（1981年后） |
property.json |
高
|
| 修缮积立金315円/平方米/月（国土交通省基准200円/平方米/月的158%） |
rental-comp-research.md (calculated from property.json) |
高
|
| 委托/通勤管理，共53户 |
property.json |
高
|
| 2025年12月完成全面翻新 |
SUUMO listing |
高
|
预估表面收益率1.96%（基于预估月租金360,000日元和挂牌价2.199亿日元），低于东京23区公寓4%的门槛，将其牢牢置于低于平均水平的类别。扣除所有费用后实质收益率约0.9-1.3%。这是港区顶级地段的典型情况，投资逻辑依赖于资本增值而非租金收入。低收益率反映的是麻布十番的高土地价值溢价，而非租赁需求疲弱。
子因素分析
| 因素 |
数值 |
评估 |
| 表面收益率 |
1.96% |
东京23区公寓（表面收益率<4%）基准分2-4。 |
| 实质收益率 |
约1.1%（基准情景） |
实质收益率<2%基准分2-4。 |
| 租赁需求 |
麻布十番地区租赁需求强劲 |
地区需求强劲上调+0.5。港区空置率低。 |
| 租金趋势 |
港区顶级地段租金稳定至上涨 |
不作调整（在正常范围内稳定）。 |
数据依据
| 发现 |
来源 |
可信度 |
| 预估月租金：360,000日元（中位数，基于港区2LDK均价并进行房龄调整） |
rental-comp-research.md |
中
|
| 表面收益率：1.96%（4,320,000 / 219,900,000） |
rental-comp-research.md (calculated) |
中
|
| 扣除全年费用约2,250,000日元后，实质收益率约0.9-1.3% |
rental-comp-research.md (calculated) |
中
|
| 港区2LDK平均月租金451,000日元（新建近站物件） |
rental-comp-research.md (SUUMO) |
中
|
整体灾害风险较低，无海啸、滑坡或暴风潮区域指定。极端情况下轻微洪水风险因10楼单位位置而得到缓解。法律状况清晰：所有権（完全所有权），无重建限制，符合新耐震基准。修缮积立金充足（315円/平方米/月），降低了突发维修费用风险。港区顶级地段确保了高市场流动性。主要风险因素为建筑老化（29年），融资方面法定剩余耐用年数有限。
子因素分析
| 因素 |
数值 |
评估 |
| 灾害风险 |
无重大灾害；轻微洪水风险因楼层位置缓解 |
基准分7-8，轻微单一灾害（洪水低风险）已有缓解措施。 |
| 修缮风险 |
储备金达国土交通省基准158%；建筑29年 |
基准分6-7。储备金充足但建筑接近大规模修缮周期。 |
| 法律风险 |
所有権，新耐震基準，无限制 |
无需调整。法律状况清晰。 |
| 市场风险 |
港区顶级地段，高流动性 |
高需求地区，转售潜力强。上调+0.5。 |
数据依据
| 发现 |
来源 |
可信度 |
| 麻布十番3丁目未被指定为海啸、滑坡或暴风潮风险区域 |
hazard-research.md |
中
|
| 洪水风险低；10楼单位缓解了地面层洪水影响 |
hazard-research.md |
低
|
| 所有権（完全所有权），无法律负担 |
property.json |
高
|
| 新耐震基準（新耐震基准） |
property.json |
高
|
| 修缮积立金315円/平方米/月，高于国土交通省基准 |
rental-comp-research.md |
高
|
麻布十番地区呈现强劲的正面趋势：地价年同比上涨+16.75%，港区顶级住宅持续需求旺盛，建成区麻布地区新增供给有限。附近的虎ノ門・麻布台再开发项目提升了地区品质。然而，日本银行利率正常化（当前利率约0.5%）通过增加按揭成本和可能压缩资产价格形成逆风。港区人口结构良好，东京中心区就业机会吸引劳动年龄人口持续增长。麻布十番供给受限（可再开发土地有限）支撑价格维持。
子因素分析
| 因素 |
数值 |
评估 |
| 人口动态 |
港区劳动年龄人口增长 |
东京中心区正面人口趋势基准分7-8。 |
| 再开发 |
虎ノ門・麻布台项目于北方约1.5公里处竣工 |
附近已竣工的再开发项目提升品质。上调+0.5。 |
| 政策环境 |
日本银行逐步利率正常化；住宅贷款减税可用 |
利率上升逆风下调-0.5，部分被仍然较低的绝对利率水平抵消。 |
| 供给管线 |
麻布十番地区新增供给有限 |
建成区供需平衡有利。上调+0.5。 |
数据依据
| 发现 |
来源 |
可信度 |
| 麻布十番地价年同比+16.75%，5年累计增长约38% |
area-price-research.md (tochidai.info) |
中
|
| 建成区麻布十番地区新增供给有限 |
news-policy-research.md |
低
|
| 日本银行利率约0.50%，逐步正常化路径 |
news-policy-research.md (BOJ official) |
中
|
| 附近虎ノ門・麻布台再开发项目已竣工，提升地区品质 |
news-policy-research.md |
低
|
风险评估总览
低
地震风险
SRC结构（1997年竣工）符合新耐震基准（新耐震基準）。现代建造工艺，结构设计充分。
缓解措施: 建议购买地震保険（地震保险）作为常规措施。无需进行结构加固。
低
洪水风险
麻布十番3丁目受古川流域影响，极端情况下存在轻微洪水风险，但单位位于11层建筑的10楼，实际上消除了直接洪水损害风险。
缓解措施: 高楼层位置已缓解风险。建议购买标准火灾/洪水保险。
中
building_age
建筑29年，法定剩余耐用年数18年（38.3%）。大规模修缮周期临近。贷款期限可能受限于剩余耐用年数。
缓解措施: 核实長期修繕計画（长期修缮计划）和近期大規模修繕历史。修缮积立金315円/平方米/月高于基准，表明已为大型维修做准备。
中
利率风险
日本银行利率从接近零正常化至约0.5%，增加按揭成本。可能进一步加息。2亿日元浮动利率贷款每0.3%利率上升约增加月供25,000日元。
缓解措施: 考虑固定利率按揭以锁定当前利率。在确定贷款金额时考虑利率敏感性。
低
空置风险
麻布十番顶级地段，租赁需求强劲。港区空置率属于东京最低之列。近期翻新增强了对租客的吸引力。
缓解措施: 保持物件状况和有竞争力的租金定价。顶级地段提供强劲的需求缓冲。
投资分析详情
三方法鉴价比较
| 估价方法 |
估价结果 |
可信度 |
备注 |
| 取引事例比較法 |
¥220,000,000 |
低
|
0 个可比案例 |
| 收益还元法 |
¥195,760,000 |
中
|
资本化率 0.0425% |
| 原価法 |
¥210,580,000 |
中
|
土地 ¥190,890,000 + 建物 ¥19,690,000 - 折旧 ¥72,010,000 |
综合估价范围
低: ¥183,690,000
中: ¥204,100,000
高: ¥224,510,000
现金流模拟
| 项目 |
月额 |
年额 |
| 租金收入 |
¥360,000 |
¥4,320,000 |
| 运营费用 |
-¥187,730 |
-¥2,252,760 |
| 贷款还款 |
-¥458,000 |
-¥5,496,000 |
| 净现金流 |
¥-285,730 |
¥-3,428,760 |
年间 NOI: ¥2,067,235 | 购入诸费用（概算）: ¥8,796,000
居住适宜性分析
通勤时间
| 目的地 |
所需时间 |
换乘次数 |
| 東京駅 |
27 分钟 |
1 次 |
| 新宿駅 |
15 分钟 |
0 次 |
| 渋谷駅 |
21 分钟 |
1 次 |
| 品川駅 |
24 分钟 |
1 次 |
| 大手町駅 |
27 分钟 |
1 次 |
周边环境评估
麻布十番是东京最令人向往的住宅区之一，将拥有300年历史的麻布十番商店街（麻布十番商店街）的魅力与港区顶级配套完美融合。日常生活极为便利，超市、餐厅和诊所均在步行范围内。绿化空间良好，有栖川宮記念公園（6.7公顷，约1公里）可达。该地区具有鲜明的住宅特色和强烈的社区归属感，与附近的六本木娱乐区形成区别。以东京标准衡量，治安状况优秀。
日中不动产术语对照表
| 日语术语 |
中文释义 |
| 資産性（しさんせい） | 资产价值 |
| 立地（りっち） | 地段/立地 |
| 坪単価（つぼたんか） | 坪单价 |
| 公示地価（こうじちか） | 公示地价 |
| 表面利回り（ひょうめんりまわり） | 表面收益率 |
| 実質利回り（じっしつりまわり） | 实质收益率 |
| 耐震基準（たいしんきじゅん） | 抗震标准 |
| 新耐震基準（しんたいしんきじゅん） | 新抗震标准（1981年后） |
| 耐用年数（たいようねんすう） | 法定耐用年数 |
| 修繕積立金（しゅうぜんつみたてきん） | 修缮储备金 |
| 管理費（かんりひ） | 管理费 |
| 管理組合（かんりくみあい） | 管理委员会 |
| 建蔽率（けんぺいりつ） | 建蔽率 |
| 容積率（ようせきりつ） | 容积率 |
| 所有権（しょゆうけん） | 所有权 |
| 借地権（しゃくちけん） | 借地权 |
| 再建築不可（さいけんちくふか） | 不可再建 |
| 取引事例比較法 | 交易案例比较法 |
| 収益還元法（しゅうえきかんげんほう） | 收益还原法 |
| 原価法（げんかほう） | 成本法 |
| 浸水想定区域（しんすいそうていくいき） | 洪水预测区域 |
| 液状化（えきじょうか） | 液化风险 |
| ハザードマップ | 灾害风险地图 |
| 長期修繕計画（ちょうきしゅうぜんけいかく） | 长期修缮计划 |
| 不動産鑑定士（ふどうさんかんていし） | 不动产鉴定师 |
| マンション | 公寓 |
| 戸建て（こだて） | 独栋住宅 |
| 一棟アパート（いっとうアパート） | 整栋公寓楼 |
重要声明（免責事項）
本报告由 AI 系统自动生成，仅供参考，不构成专业不动产鉴定意见。请注意以下事项：
- 非专业鉴定：本报告不能替代不動産鑑定士的正式鉴定报告。重大投资决策请咨询持牌专业人士。
- 数据时效性：市场数据、政策法规随时可能变化。报告中引用的数据均有采集时间标注，请关注时效。
- 评估方法论：评分基于公开可获取的数据源和标准化分析框架。实际物件状况可能因现场因素而异。
- 管理组合局限：管理組合的运营状况、修缮计划执行情况等内部信息无法从公开数据完全获取，建议实地确认。
建议后续步骤
1
现场看房：亲自到现场确认建筑状况、周边环境、噪音、日照等无法从数据获取的信息。
2
确认重要书类：索取并审查重要事项説明書、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の状況等文件。
3
咨询专业人士：联系不動産鑑定士进行正式估价，或咨询税理士确认税务影响。
4
融资预审：向银行提交融资预审申请，确认可贷额度和利率条件。
5
价格谈判：根据本报告的估价范围和市场数据，制定合理的出价策略。
JP Real Estate Ninja -- AI不动产评估报告
生成日期: 2026年04月26日 | 数据来源: 14 个