東京都港区西麻布３ 物件评估报告

物件类型: 公寓（マンション）
评估目的: 投资兼自住
评估日期: 2026年04月26日
数据源: 18 个

综合评估概要

6.5
/ 10
低
立地评价
7.5
价格妥当性评价
4.0
建筑品质评价
6.5
收益力评价
3.5
风险耐性评价
7.0
未来潜力评价
7.0

优势

  • [地段] 港区顶级地段，位于备受尊崇的西麻布地区，2条铁路线可达，毗邻大型公园
  • [建筑] 2026年1月完成全面室内翻新，SRC结构建筑符合新耐震基準，现代化装修品质
  • [management] 修缮积立金充足（333円/平方米/月，对比基准200円），采用专业委托管理
  • [市场] 土地价格强劲加速上涨（年同比+17%），位于东京最具抗跌性的不动产市场之一

不足

  • [价格] 挂牌价格较地区平均交易价格存在显著溢价；表面收益率低于2%
  • [收益] 租金收益率极低（表面1.9%，实质0.8%），投资可行性完全依赖于资本增值
  • [建筑] 14层建筑中的1楼单位，视野、采光和转售吸引力受限；朝西方向较不理想
  • [房龄] 房龄27年（剩余耐用年数42.6%），接近大规模修缮周期，可能面临临时分摊金征收

六维度详细评价

立地评价（立地）

中 7.5

物件位于港区西麻布3丁目，属于顶级品牌地段（港区），步行9分钟可达广尾站（日比谷線），步行10分钟可达六本木站（大江戸線）。12分钟内可到达两条线路，提供良好的交通冗余。9分钟步行距离属于"良好（徒歩圏内）"评级（基准分5-6），因多站可达性上调+0.5，顶级地段品牌（港区，基准分8-10混合）上调+1，周边便利设施包括500m内的有栖川宮記念公園上调+0.5。两条线路均无急行停靠（无额外调整）。麻布台地的地理位置坐落于东京最负盛名的住宅区之一，为长期价值提供了强有力的支撑。

子因素分析

因素 数值 评估
车站距离 9分钟（广尾站） 良好（徒歩圏内）-- 基准分5-6，多站可达上调+0.5，调整后为6
线路品质 日比谷線 + 大江戸線，均为各站停车 2条线路但无急行停靠；多线路加分+0.5
地段品牌 港区西麻布 -- 顶级品牌地段 基准分8-10（港区）。与车站距离混合后基准上调+1
生活便利性 公园（优秀，500m）、购物（一般，800m-1km）、医疗（良好，1km） 便利性参差不齐；公园优秀，超市可达性一般：净调整+0
未来基建 麻布台ヒルズ已于附近竣工（2023年）；1公里内无确认的新项目 无确认的新项目；不作调整

数据依据

发现 来源 可信度
主要车站广尾站（日比谷線）步行9分钟；次要车站六本木站（大江戸線）步行10分钟、麻布十番站（大江戸線）步行12分钟 property.json station_access 高
15分钟步行范围内可达2条不同铁路线（日比谷線和大江戸線） transport-research.md 高
位于港区（Minato-ku），属于顶级品牌地段，房价抗跌性强。西麻布被描述为安静的高端住宅区 livability-research.md 中
有栖川宮記念公園（6.7公顷）距物件约500米 livability-research.md 中
最快通勤至涩谷：门到门28分钟（乘车14分钟+换乘1次）。5大商务区均可在34分钟门到门内到达 transport-research.md 中

价格妥当性评价（価格妥当性）

中 4.0

物件挂牌价2.48亿日元，折合约347万円/平方米（1,148万円/坪），显著高于西麻布地区均价213.2万円/平方米（溢价+62.9%）。但该比较包含了所有年代和状况的物件。近期可比交易显示，一套60平方米单位成交价为317万円/平方米（2025年第二季度），本物件较最接近的可比案例溢价+9.5%。2026年1月的全面翻新可以合理化一定程度的溢价，但1楼位置和朝西方向属于不利因素。该地区土地价格年同比上涨+16.96%，提供了强劲的价格上升趋势支撑。

子因素分析

因素 数值 评估
坪单价比较 1,148万円/坪 对比地区均价705万円/坪（+62.9%） 较地区广义均价显著溢价；与近期可比案例相比溢价+9.5%较为合理。基准分3-4（高于可比案例5-15%）
公示地价对比 公示地価269万円/平方米，最近基准点431万円/平方米 官方地价支撑了强劲的基础土地价值
交易案例对比 地区内找到63笔可比交易（2025年数据） 中等信心度 -- 地区层面有足够的可比基础
价格趋势 年同比+16.96%，持续加速上涨 强劲上升趋势；上调+1

数据依据

发现 来源 可信度
物件坪单价：约1,148万円/坪（347万円/平方米）对比西麻布公寓均价704.7万円/坪（213.2万円/平方米） area-price-research.md 中
近期可比案例：西麻布60平方米单位成交价1.9亿日元（317万円/平方米，2025年第二季度） area-price-research.md 中
西麻布公示地価2,690,000日元/平方米（年同比+16.96%，2026年1月1日） area-price-research.md 中
5年土地价格趋势加速上涨：+0.06%（2021年）至+16.96%（2026年） area-price-research.md 中

建筑品质评价（建物品質）

中 6.5

建筑为SRC结构（法定耐用年数47年），竣工于1999年3月（房龄27年），剩余耐用年数比率42.6%。抗震性能达到新耐震基准（新耐震基準，远晚于1981年分界线）。管理费24,900日元/月，采用委托通勤管理方式，修缮积立金23,780日元/月（333円/平方米/月，远超国土交通省基准200円/平方米/月），表明管理资金充足。2026年1月完成的全面翻新显著提升了室内品质。然而，27年房龄的建筑正在接近中期，14层建筑中的1楼位置吸引力较低。

子因素分析

因素 数值 评估
结构 SRC - 27年（剩余耐用年数42.6%） 剩余耐用年数<50%基准分3-5。考虑翻新因素调整至5。
抗震性能 新耐震基準（1999年建造） 基准分7-8。满足所有融资和保险要求。
剩余耐用年数 剩余20年（42.6%） 基准分3-5。剩余耐用年数不足50%限制了融资选择。
管理状况 333円/平方米/月（基准：200円/平方米/月），委托管理 基准分8-10。远超国土交通省基准。信心度上限为中等（未审阅管理組合文件）。

数据依据

发现 来源 可信度
SRC结构，14层，竣工于1999年3月（房龄27年），法定耐用年数47年 property.json 高
抗震性能：新耐震基準（1999年建造，远晚于1981年6月分界线） property.json 高
修缮积立金：23,780日元/月 = 333円/平方米/月（基准：200円/平方米/月） rental-comp-research.md 高
管理方式：委托通勤管理（委託通勤），表明有专业管理公司参与 property.json 高
2026年1月29日完成全面翻新（系统厨房、整体浴室、地板等） SUUMO listing 高

收益力评价（収益力）

中 3.5

预估表面收益率1.9%（基于预估月租金400,000日元和挂牌价2.48亿日元），低于东京23区公寓典型的4-5%范围，反映了该西麻布物件的溢价定价。扣除约256万日元/年的明细费用后，实质收益率预估约为0.8-1.1%。在这一收益率水平下，投资逻辑完全依赖于资本增值而非租金收入。港区租赁市场需求强劲，2LDK平均月租金449,200日元，支撑了租金预估。

子因素分析

因素 数值 评估
表面收益率 1.9% 东京23区公寓（低于4%）基准分2-4。依赖资本增值。
实质收益率 0.8-1.1% 利润率极薄。东京标准低于2%。
租赁需求 港区高需求地区，2LDK均租449,200日元/月 港区租赁需求强劲；空置风险低。上调+0.5。
租金趋势 港区核心区域稳定至上涨 不作调整（趋势稳定）

数据依据

发现 来源 可信度
预估表面收益率：1.9%（月租金400,000日元，售价2.48亿日元） rental-comp-research.md 中
扣除年费用256万日元后，实质收益率预估为0.8-1.1% rental-comp-research.md 中
港区2LDK平均月租金：449,200日元（HOME'S数据） rental-comp-research.md 中
修缮积立金333円/平方米/月，超过200円/平方米/月基准 rental-comp-research.md 高

风险耐性评价（リスク耐性）

低 7.0

物件风险状况良好：产权清晰（所有権），达到新耐震基准（新耐震基準，1999年），位于麻布台地的高地位置，洪水、海啸和滑坡风险均较低。5项灾害类别评估均为低风险，但由于REINFOLIB API数据不可用（API密钥未配置），信心度有所降低。修缮积立金资金充足，达333円/平方米/月。主要风险因素为1楼位置增加了局部洪水事件的暴露风险。港区公寓的市场流动性较高。

子因素分析

因素 数值 评估
灾害风险 5项灾害类型均为低风险或无风险 基准分6-8（最多存在轻微单一灾害）。因非API数据源信心度降低。
修缮风险 修缮积立金333円/平方米/月（远超基准） 基准分8-10。储备资金充足。
法律风险 所有権，无法律限制 无上限限制。法律状况清晰。
市场风险 港区核心地段，标准公寓类型 高流动性市场。上调+0.5。

数据依据

发现 来源 可信度
土地权利：所有権（完全所有权）-- 产权清晰，无限制 property.json 高
洪水风险：低（位于麻布台地高地） hazard-research.md 低
液状化风险：低（稳定的武蔵野台地地质构造） hazard-research.md 低
海啸、滑坡、暴风潮：无（内陆高地位置） hazard-research.md 低
修缮积立金充足性：333円/平方米/月，对比基准200円/平方米 rental-comp-research.md 高

未来潜力评价（将来性）

低 7.0

西麻布受益于强劲的人口和经济基本面。港区人口持续增长（东京中心城区持续吸引劳动年龄居民）。土地价格从2021年的近零增长加速至2026年的+16.96%，显示出强劲的需求动能。更广泛的麻布六本木地区受益于已竣工的麻布台ヒルズ开发项目和持续的基础设施改善。然而，日本银行利率上升（政策利率0.5%，预计将进一步正常化）给房价带来逆风，因为融资成本增加并可能压缩收益率。

子因素分析

因素 数值 评估
人口动态 港区人口增长（东京中心城区回流趋势） 增长地区基准分8-10。信心度低（未获取具体数据）。
再开发 麻布台ヒルズ已于约1公里处竣工（2023年）；无新确认项目 附近开发项目已竣工；无新确认的大型项目。上调+0.5。
政策环境 日本银行利率正常化进行中（政策利率0.5%） 利率上升对房价形成逆风。下调-0.5。
供给管线 成熟的西麻布地区新增供给有限 建成区新增供给少，支撑价值。上调+0.5。

数据依据

发现 来源 可信度
土地价格趋势加速上涨：+0.06%（2021年）至+16.96%（2026年） area-price-research.md 中
港区住宅用地价格年同比+16.63%（2026年） area-price-research.md 中
日本银行政策利率0.5%，逐步正常化路径 news-policy-research.md 中
西麻布被描述为安静的高端住宅区，品牌价值强 livability-research.md 中

风险评估总览

低 地震风险
新耐震基准（1999年SRC结构建造）。符合所有现代抗震要求。
缓解措施: 无需额外防范措施。建筑符合新耐震基準。
低 洪水风险
物件位于麻布台地高地。1楼单位在极端降雨情况下存在轻微暴露风险。
缓解措施: 建议为1楼单位考虑洪水保险。关注排水基础设施状况。
无 液化风险
稳定的武蔵野台地地质构造。液状化倾向低。
缓解措施: 无需防范措施。
低 管理风险
采用专业委托管理，修缮积立金333円/平方米/月（远超200円/平方米基准）。
缓解措施: 尽职调查期间审阅管理組合文件以确认储备金健康状况。
低 空置风险
港区核心地段，2LDK单位租赁需求强劲。
缓解措施: 保持有竞争力的租金定价。近期翻新的单位对租客具有较强吸引力。
中 市场趋势
物件定价高于地区均价。利率上升可能抑制需求。土地价格年同比上涨+17%，但可持续性存疑。
缓解措施: 关注日本银行利率决议。考虑固定利率贷款以锁定当前利率。
中 利率风险
日本银行处于利率正常化路径（政策利率0.5%）。预计将进一步加息。2.48亿日元物件对利率变化高度敏感。
缓解措施: 在1.0%、1.5%、2.0%利率水平下进行月供压力测试。考虑固定利率融资。
中 building_age
房龄27年（1999年建造）。剩余耐用年数42.6%。接近大规模修缮周期。贷款期限可能受剩余耐用年数限制。
缓解措施: 核实長期修繕計画（长期修缮计划）及即将到来的大規模修繕时间。确认是否存在一時金（临时分摊金）征收可能。

投资分析详情

表面利回り
1.94%
实质利回り
0.84%
资本化率（Cap Rate）
2.50%

三方法鉴价比较

估价方法 估价结果 可信度 备注
取引事例比較法 ¥226,000,000 中 63 个可比案例
收益还元法 ¥192,000,000 中 资本化率 2.5%
原価法 ¥210,000,000 低 土地 ¥180,000,000 + 建物 ¥100,000,000 - 折旧 ¥70,000,000

综合估价范围

低: ¥192,000,000
中: ¥209,000,000
高: ¥226,000,000

现金流模拟

项目 月额 年额
租金收入 ¥400,000 ¥4,800,000
运营费用 -¥213,280 -¥2,559,360
贷款还款 -¥510,000 -¥6,120,000
净现金流 ¥-323,280 ¥-3,879,360

年间 NOI: ¥2,240,640 | 购入诸费用（概算）: ¥17,360,000

居住适宜性分析

通勤时间

目的地 所需时间 换乘次数
渋谷駅 28 分钟 1 次
新宿駅 32 分钟 1 次
東京駅 34 分钟 1 次
品川駅 34 分钟 1 次
大手町駅 34 分钟 1 次

宜居评分

7.0

学区

数据暂不可用

周边环境评估

西麻布是位于麻布台地的高端住宅区，环境幽静雅致。附近的有栖川宮記念公園（6.7公顷，约500米）提供了优质的绿化空间。医疗资源良好，广尾综合病院距离约1公里。购物便利性一般，超市距离约800米至1公里。该地区受益于各国大使馆的安保存在，治安状况良好。

日中不动产术语对照表

日语术语 中文释义
資産性（しさんせい）资产价值
立地（りっち）地段/立地
坪単価（つぼたんか）坪单价
公示地価（こうじちか）公示地价
表面利回り（ひょうめんりまわり）表面收益率
実質利回り（じっしつりまわり）实质收益率
耐震基準（たいしんきじゅん）抗震标准
新耐震基準（しんたいしんきじゅん）新抗震标准（1981年后）
耐用年数（たいようねんすう）法定耐用年数
修繕積立金（しゅうぜんつみたてきん）修缮储备金
管理費（かんりひ）管理费
管理組合（かんりくみあい）管理委员会
建蔽率（けんぺいりつ）建蔽率
容積率（ようせきりつ）容积率
所有権（しょゆうけん）所有权
借地権（しゃくちけん）借地权
再建築不可（さいけんちくふか）不可再建
取引事例比較法交易案例比较法
収益還元法（しゅうえきかんげんほう）收益还原法
原価法（げんかほう）成本法
浸水想定区域（しんすいそうていくいき）洪水预测区域
液状化（えきじょうか）液化风险
ハザードマップ灾害风险地图
長期修繕計画（ちょうきしゅうぜんけいかく）长期修缮计划
不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）不动产鉴定师
マンション公寓
戸建て（こだて）独栋住宅
一棟アパート（いっとうアパート）整栋公寓楼

重要声明（免責事項）

本报告由 AI 系统自动生成，仅供参考，不构成专业不动产鉴定意见。请注意以下事项：

建议后续步骤

1
现场看房：亲自到现场确认建筑状况、周边环境、噪音、日照等无法从数据获取的信息。
2
确认重要书类：索取并审查重要事项説明書、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の状況等文件。
3
咨询专业人士：联系不動産鑑定士进行正式估价，或咨询税理士确认税务影响。
4
融资预审：向银行提交融资预审申请，确认可贷额度和利率条件。
5
价格谈判：根据本报告的估价范围和市场数据，制定合理的出价策略。

JP Real Estate Ninja -- AI不动产评估报告

生成日期: 2026年04月26日 | 数据来源: 18 个